Pendant vingt ans, l'assurance des parcs immobiliers a été un marché d'acheteurs : primes contenues, franchises basses, couvertures larges. Ce cycle est terminé. Sous l'effet de la sinistralité climatique et du coût de la réassurance, les renouvellements se traduisent par des hausses à deux chiffres, des franchises multipliées, des sous-limites nouvelles, quand l'assureur ne se retire pas purement du risque. Des organismes bien gérés voient leurs appels d'offres rester infructueux.
Face à cela, la plupart des bailleurs négocient dans le brouillard : l'historique de sinistres est chez le courtier, le S/P est calculé, et présenté, par l'assureur, et ce que le risque coûte réellement au-delà de la prime (franchises payées, petits sinistres absorbés, dépassements de garantie) n'est mesuré nulle part. On ne négocie pas bien ce qu'on ne mesure pas.
Ce qui se joue au renouvellement
Plusieurs dizaines d'euros par logement et par an. Sur un parc de 20 000 logements, l'écart entre un placement subi et un placement négocié avec des données se chiffre en centaines de milliers d'euros, chaque année.
Les questions restées sans réponse
Que coûterait un doublement de franchise ? Quels immeubles concentrent la charge ? Le S/P annoncé résiste-t-il à la vérification ? Sans reconstitution indépendante, ces questions se tranchent à l'intuition, c'est-à-dire aux conditions de l'assureur.
